Immobilienfinanzierung

Bei der Frage nach der richtigen Immobilienfinanzierung gilt es sorgsam abzuwägen. Wie sicher ist beispielsweise die Finanzierung ohne Eigenkapital? Oder lohnt sich ein Mietkauf? Wenn Sie sich bereits sicher sind, auf welche Art Sie Ihre Immobilie finanzieren möchten, so finden Sie in unserem Immobilienkredit-Vergleich von uns geprüfte Anbieter von Immobilienfinanzierungen.

Baufinanzierung mit Eigenkapital – Wer bietet die günstigsten Baukredit Zinsen?

Die eigene Immobilie wird in der heutigen Zeit auch immer mehr neben den kapitalgedeckten Lebens- und Rentenversicherungen als Ergänzung zur privaten Altersvorsorge herangezogen. Denn wer eine Immobilie in jungen Jahren erwirbt, kann davon ausgehen, dass die Kredite zu Beginn der Rentenzeit abgezahlt sind. Allerdings erwarten die Kreditinstitute von einem Immobilienkäufer, dass er einen Teil der Finanzierung auch aus eigenen Mitteln beisteuert. Erfolgt das nicht und die Banken stimmen einer Vollfinanzierung der Immobilie zu, muss der Kreditnehmer mit einem höheren Zinssatz rechnen. In den meisten Fällen erwarten die Banken auch den Abschluss einer Risikolebensversicherung als zusätzliche Absicherung der Kredite.

Hohe Eigenkapitalquote senkt die monatliche Belastung erheblich

Dabei ist es gar nicht so schwer, Eigenkapital für den Immobilienerwerb anzusparen. Fast jeder Arbeitnehmer bekommt von seinem Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen, die er auf einen Bausparvertrag einzahlen kann. Ist dieser zur Hälfte bespart, kann das Kapital für den Erwerb der Immobilie herangezogen werden. Zudem kommt er in den Genuss des zinsgünstigen Bauspardarlehens, was die monatliche Belastung zusätzlich senkt.

Ganz sicher ist aber, dass Immobilienerwerber mit einer hohen Eigenkapitalquote eine niedrigere monatliche Belastung haben als diejenigen, die eine Vollfinanzierung benötigen. Zudem werden die Banken einer Immobilienfinanzierung viel offener gegenüber stehen und dem Immobilienerwerber bieten sich in den Finanzierungsgesprächen weitere Möglichkeiten.

Mit ausreichend Eigenkapital lässt sich über die Höhe der Zinsen verhandeln

Denn durch den hohen Eigenkapitalanteil sehen die Banken ein weniger hohes Ausfallrisiko der Kredite und der Immobilienerwerber kann mit seinem Eigenkapital sehr selbstbewusst in die Kreditverhandlungen gehen und um die Höhe der Zinsen verhandeln. Wie hoch der Spielraum ist, den die Banken bereit sind einzuräumen, ist sicher von Institut zu Institut unterschiedlich. Daher bieten sich Gespräche mit mehreren Banken an, von denen der Erwerber dann das für ihn beste Angebot annehmen kann.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Jeder träumt davon, in seinem Leben ein Haus zu bauen oder wenigstens eine Wohnung sein Eigen zu nennen. Abgesehen davon, dass eine eigene Immobilie eine gute Ergänzung zur privaten Altersvorsorge ist, vermittelt sie auch ein gewisses Maß an Freiheit und Unabhängigkeit.

Allerdings ist der Weg zu einer eigenen Immobilie nicht immer leicht. Das vor allem deswegen, weil der Erwerb durch Banken in nicht unerheblichem Maße finanziert werden muss. Allerdings erwarten die Banken von ihren Kunden, dass sie einen gewissen Beitrag an Eigenkapital hinzu steuern. Das muss nicht zwingend Bargeld sein, sondern es können auch handwerkliche Leistungen am Objekt, für die kein Handwerker beauftragt werden muss, als Eigenkapitalersatz herangezogen werden. Sind aber weder Barmittel vorhanden und hat der Erwerber zudem noch zwei linke Hände, machen viele Banken eine Immobilienfinanzierung nicht mehr mit.

Findet sich dennoch eine Bank, die eine Vollfinanzierung unterstützt, muss der Kreditnehmer mit hohen Auflagen rechnen, die sich meist in Form höherer Zinsen niederschlagen. Allerdings gibt es Möglichkeiten, diesem „Risikozuschlag“ zu entgehen.

Kapitallebensversicherung statt Risikolebensversicherung

Denn bei einer Vollfinanzierung gehen die Banken von einem höheren Ausfallrisiko aus und erwarten als zusätzliche Sicherheit den Abschluss einer Risikolebensversicherung. Darauf sollten sich die Kreditnehmer aber nur bedingt einlassen. Denn eine solche Versicherung greift nur im Todesfall. Viel sinnvoller ist es, eine Kapitallebensversicherung abzuschließen und die Versicherungssumme direkt an die Bank abzutreten. Unter Umständen ergibt sich nach Ablauf der Versicherung sogar noch eine geringe Kapitalzahlung aus der Überschussbeteiligung.

Informationen zur Anschlussfinanzierung

Darlehen für die Baufinanzierung werden oft als Annuitätendarlehen vergeben. Diese Darlehen weisen eine Zinsbindungszeit von 5-30 Jahren auf. Im Anschluss daran ist eine Neuverhandlung mit der derzeit finanzierenden Bank oder aber eine Umschuldung zu einem anderen Kreditinstitut notwendig. Ausschlaggebend für die Wahl des weiter finanzierenden Instituts ist sicher dessen Kondition.

Die Anschlussfinanzierung bei der Hausbank

Die derzeit finanzierende Bank wird ihren Kunden bereits vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot zur Weiterfinanzierung machen. Dieses Prolongationsangebot enthält dann alle sich ändernden Bedingungen, wie beispielsweise den Zinssatz und die weitere monatliche Rate. Sofern der Darlehensnehmer mit diesem Prolongationsangebot einverstanden ist, muss er dieses lediglich unterschreiben und an die Bank zurücksenden. Eine nochmalige Einreichung von Darlehensunterlagen ist dabei nicht nötig, oft werden auch keine Bearbeitungsgebühren für eine Prolongation im Haus berechnet.

Die Anschlussfinanzierung über andere Anbieter

Sofern das Angebot der eigenen Bank nicht akzeptabel ist, sollte man sich im Internet über die derzeitigen Konditionen für Umschuldungen erkundigen. Baufinanzierungsrechner ermöglichen es dabei, die Konditionen der verschiedenen Banken zu vergleichen. Vor allem Direktbanken können dabei oft günstigere Konditionen bieten, bei denen Kreditnehmer nicht selten einige Tausend Euro innerhalb der nächsten Zinsbindungszeit einsparen können.

Für die Anschlussfinanzierung bei einem Fremdinstitut ist es allerdings notwendig, einen erneuten Kreditantrag zu stellen und alle kreditrelevanten Unterlagen nochmals einzureichen. Neben dem Zins für die Finanzierung sind daher auch die Kosten für die Umschuldung inklusive der Kosten für die Grundschuldumschreibung zu kalkulieren. Wer trotz günstiger Konkurrenzangebote bei seiner Hausbank bleiben möchte, kann mit dieser auch verhandeln, denn viele Banken sind gerade in der jetzigen Finanzkrise auf ihre Kunden angewiesen.

Die vorzeitige Anschlussfinanzierung mit Forward-Darlehen

Kreditnehmer, die aufgrund des derzeit niedrigen Zinsniveaus nicht bis zum Ende der Zinsbindung warten wollen, um ihre Anschlussfinanzierung zu vereinbaren, können dies auch schon vorzeitig tun. Mittlerweile bieten nahezu alle Banken so genannte Forwarddarlehen an. Diese können für die Anschlussfinanzierung genutzt werden. Der große Vorteil dieser Finanzierung ist, dass sie bereits bis zu drei Jahre im Voraus abgeschlossen werden kann. Die Auszahlung erfolgt aber natürlich erst mit dem Ablaufen der Zinsbindung. Während der Wartezeit werden von der Bank Zinsaufschläge berechnet. Zahlungen werden aber erst nach der Auszahlung des Darlehens fällig.

Eigentumswohnung finanzieren

In der heutigen Zeit denken immer mehr Arbeitnehmer daran, sich eine eigene Wohnung finanzieren zu lassen, da dies die bessere Variante zu einer Mietwohnung darstellen kann.

Bevor das Eigenheim jedoch gekauft wird, sollten die Käufer sich über die verschiedenen Möglichkeiten einen Überblick verschaffen, mit denen man seine Wohnung finanzieren kann. So gibt es die klassische Variante, den Kaufpreis bereits kurz nach Unterzeichnung des Kaufvertrages zu zahlen. Aber auch die Zahlung in Raten kann gewählt werden. Hierbei wird die Wohnung mit festen monatlichen Beiträgen finanziert, so als würden die Käufer in einer Mietwohnung leben.

Ratenkredit oder Baufinanzierung?
Bei der ersten Möglichkeit, um eine Eigentumswohnung finanzieren zu können, stehen viele Interessenten vor einer ernsten Herausforderung, da ein enormer Betrag gezahlt werden muss. Deshalb greifen viele Käufer zu der Alternative, sich die eigene Wohnung von einer Bank in Form eines Kredites finanzieren zu lassen.

Dieser Kredit ist üblicherweise in kleinen monatlichen Raten zurückzuzahlen, die in der Regel flexibel zusammengestellt werden können. Der Vorteil einer solchen Finanzierung kann sich in Form eines Preisnachlasses auf die Wohnung äußern, wie etwa 5% bei Sofortzahlung oder Überweisung.

Der Nachteil ist allerdings, dass der Kredit bei der Bank mit Zinsen von mehr als 5% effektivem Jahreszins verbunden sein kann. Sofern der Ratenkredit auf mindestens 5 Jahre läuft, kann hierbei auch eine höhere Summe zusammenkommen.

Die Finanzierung der Wohnung über einen Baufinanzierer, der auch Bestandsimmobilien finanziert, kann demnach eine sehr gute Alternative zu einem Bankkredit sein.

Ganz gleich, für welche der Finanzierungen man sich entscheidet, bei jeder der beiden lassen sich Pros und Contras herausstellen. So ist es nur zu empfehlen, sich genügend mit beiden bekannt zu machen, bevor die Wohnung bezahlt wird.

Mietkauf – Mietvertrag mit Kaufoption

Beim Mietkauf handelt es sich zunächst einmal um einen Mietvertrag. Bei diesem Mietvertrag besteht die Option innerhalb einer vorher definierten Frist den Kaufwunsch bezüglich der Mietsache zu äußern. In diesem Fall wird die Mietsache zu einem vorher definierten Preis, abzüglich der bereits geleisteten Mietzahlungen, an den Mieter veräußert.

Bis zu dieser Veräußerung gilt das Mietrecht, danach findet das Kaufrecht Anwendung, da durch den Kauf ein Kaufvertrag besteht.

Vorteile

Der Hauptvorteil für den Käufer ist natürlich die Erschwinglichkeit einer Sache. Durch diese Finanzierungsmöglichkeit ist eine Anschaffung oftmals leichter möglich als durch einen Sofortkauf.

Nachteile

Ein großer Nachteil sind die oftmals viel zu hohen Mietzahlungen. Dadurch soll der Mieter zum Kauf animiert werden, aber auch die Abnutzung der Sache wird eingerechnet. Würde der Mieter am Ende der Verlagslaufzeit die Sache nicht erwerben, muss der Verkäufer den entstandenen Wertverlust ausgleichen. Dies geschieht über einen erhöhten Mietpreis.

Für den Fall einer Insolvenz des Verkäufers sollte unbedingt bei Vertragsabschluss darauf geachtet werden einen Eigentumsvorbehalt des Verkäufers auszuschließen. Wird im Vertrag der Eigentumsübergang bei Übergabe der Sache vereinbart, verbleibt die Sache beim Mieter.

Wie immer lässt sich ohne Blick auf den Einzelfall schwer ein allgemeingültiges Fazit ziehen. Insofern bleibt für denjenigen, der sich nicht mit den Nachteilen anfreunden kann oft nur die Alternative zur Miete oder – sofern hinreichend Eigenkapital und Bonität zur Verfügung stehen – zum direkten Kauf der Immobilie. Am besten verdeutlichen sich die jeweiligen Unterschiede, wenn man die Varianten nebeneinander durchrechnet und den Kosten / Nutzen Faktor angebotener Mietkauf-Objekte mit vergleichbaren Immobilien zu Miete oder Kauf gegenüberstellt.

Mietkauf oder Leasing?

Umgangssprachlich werden der Mietkauf und das Leasing oft gleichgesetzt, dies ist aber faktisch nicht korrekt. Steuerlich werden diese beiden Varianten grundsätzlich unterschiedlich behandelt. Beim Mietkauf geht das wirtschaftliche Eigentum mit Vertragsabschluss auf den Käufer/Mieter über und muss in der Anlagenbuchhaltung entsprechend geführt werden. Das juristische Eigentum allerdings geht erst mit Zahlung der letzten Rate bzw. des Kaufpreises an den Käufer über. Beim Leasing geht das Eigentum nicht an den Mieter über. Es bliebt steuerlich wie juristisch bei einer Mietsache.